L’étude 2020 sur le marché de l’immobilier d’entreprise d’Inovista Consulting & Research, bureau d’études spécialisé de la société de conseil, révèle un parc d’immobilier d’entreprise réunionnais insuffisant et une demande croissante. Certains actifs réunionnais sont aujourd’hui parmi les plus chers d’Europe, une situation lourde de conséquences.
L’impact Covid révèle la tension du marché
Malgré une activité ralentie au 2e trimestre à cause de la crise sanitaire, le marché de l’immobilier d’entreprise a repris de manière graduelle avec plus de 25 000 m² commercialisés au 4e trimestre. L’année 2020 a enregistré plus de 290 projets de recherche de locaux, représentant une surface de plus de 55 000 m². Près de 105 000 m2 ont été commercialisés tous types d’actifs confondus, soit une hausse de près de 9 % par rapport à 2019. Mais surtout, l’investissement en immobilier d’entreprise continue sa progression significative avec plus de 13 millions investis, en hausse sensible chaque année.
L’impact du Covid sur le secteur risque d’apparaître dans les mois à venir avec un retard sur les livraisons attendues dû aux suspensions de chantier ou arrêts de l’étude des diverses autorisations d’urbanisme de plusieurs semaines pendant le confinement. Une situation qui devrait tendre le marché qui souffre déjà d’un taux de vacance de 2 %, en dessous du seuil de fluidité du marché, pour un parc réunionnais de 3 116 000 m2.
« Les entrepôts logistique les plus chers d’Europe. »
Le faible niveau de l’offre conjuguée à ce taux de vacances très bas amène la Réunion à être un des territoires les plus chers de France pour les bureaux et locaux d’activités et l’un des plus chers d’Europe pour la logistique. « La difficulté pour les entreprises et donc aujourd’hui de trouver une offre adaptée à leurs attentes que ce soit en terme de positionnement géographique, de prestations et de prix. Un emploi dans la production ou transformation, c’est un besoin d’environ 50 m² de locaux d’activités ; 15 m² pour les emplois tertiaires. Vouloir faire baisser le chômage passe par l’accès des entreprises à des locaux disponibles », explique Vincent Le Baliner.
Ainsi, les valeurs locatives moyennes de bureaux à la Réunion s’élèvent à 19 € HT & Hors Charge le m2 contre 12 € en moyenne à Bordeaux ou Lille. À noter à cela, une différence entre les valeurs pratiquées dans les locaux d’activité neufs par rapport aux valeurs moyennes ou à celles pratiquées dans l’ancien (comptez entre 15 et 16 € m2 dans le neuf, alors que la moyenne s’établit à 11 euros dans l’ancien.).
La valeur locative moyenne pour de la logistique est d’environ 12 € HT HC/m²/mois, contre 5, 4 ou 7 € HT & HC/m²/mois respectivement à Paris, Lyon et Barcelone. Les transactions au-dessus des moyennes réunionnaises sont uniquement observées à Londres !
Des répercussions directes et indirectes
« Notre volonté de développer le département études d’Inovista qui produit chaque année un bilan annuel de l’évolution du marché, est motivée par le besoin de révéler les véritables enjeux de territoire qui se cachent derrière les chiffres », explique Vincent le Baliner.
Au-delà des évidents besoins de traitement de l’obsolescence du Parc, l’étude offre une vision précise et objective du marché des locaux professionnels que ce soit par zones géographiques ou par types d’activités (Bureaux, locaux d’activités ou locaux commerciaux). Les entreprises réunionnaises sont fortement impactées par les prix pratiqués sur le territoire qui sont un véritable frein au développement pour certaines d’entre elles. Pour les autres, fatalement, c’est un poste de dépense qui se répercute sur le prix de ses services et/ou de ses produits. Alors même que la production locale peine à lutter contre les produits d’importation, l’immobilier d’entreprise participe donc indirectement, à côté d’autres facteurs, soit à l’absence de produits locaux, soit à l’augmentation du prix de revient des produits fabriqués localement.
« Avec cette étude, nous souhaitons proposer un véritable outil d’aide à la décision pour les acteurs du marché, qu’il soit public ou privé et peut être aussi provoquer une prise de conscience sur l’opportunité à libérer du foncier et investir dans ce marché », conclut Vincent Le Baliner.
