Ce matin du dimanche 16 février, la Confédération Nationale du Logement (CNL) a tiré la sonnette d’alarme sur la crise du logement à La Réunion. Malgré les multiples réformes et annonces, la situation reste préoccupante, avec une demande en constante augmentation et des solutions qui tardent à venir.

Reportage Frédéric Rustan :

« Le logement est un droit fondamental ! Pourtant la politique actuelle en matière de logement semble être marquée par des dysfonctionnements et des incohérences.

En dépit de nombreuses annonces et « réformes », force est de constater que la crise du logement persiste voire s’intensifie, mettant en lumière une gestion inefficace des besoins des Réunionnais en la matière.

Cette évaluation confirme que nous marquons le pas à La Réunion, alors que la demande de logement se fait de plus en plus pressante, avec 85% des demandeurs qui ont de faibles revenus.

Malgré les plans logement successifs mis en œuvre dans notre Département on assiste à une baisse du nombre de logements construits, à des logements neufs de très mauvaises qualités, à des retards très importants dans les programmes de réhabilitations et à une politique en faveur des séniors qui est très éloignée de la demande. La politique du logement dans notre Ile est un échec !

De plus, on constate un décalage entre les engagements pris et la réalité, et cela est particulièrement parlant sur les programmes de constructions, des réhabilitations.

Les Réunionnais sont les otages d’une politique du logement défaillante avec des bailleurs qui n’apportent pas de solutions malgré les moyens mis en œuvre.

Les seules victimes de cette situation sont les Réunionnais.

Plus on avance dans le temps, plus on assiste à :

• Une inadéquation des loyers et des financements
• Des disparités géographiques dans l’offre de logement social
• Des problématiques de plus en plus importantes d’entretien des immeubles et de qualité des logements.
• Un manque crucial de logements

Les livraisons sont en berne :

Nos besoins en logement sociaux sont importants et nous devons faire face à ce défi qui est de loger 200 000 personnes correspondant à 50 000 demandes de logement.

Les livraisons sont en berne, leur nombre a connu une chute vertigineuse, passant de 3494 livraisons en 2014 à 1 850 en 2024 (données 2024 en attente de consolidation).

Cette situation a des conséquences sur les attributions de logements. On n’arrive à satisfaire en attribution que 13 % de la demande en 2024 contre près de 38% en 2014 !!

Les chiffres en termes de livraisons sonnent comme un échec de cette politique.

La bascule s’est opérée depuis 2016, soit bien avant le covid, la guerre en Ukraine ou l’insécurité dans le canal de Suez et la flambée des prix

L’analyse des données permet de voir qu’en réalité, le nombre de logements sociaux a commencé à chuter à partir de 2014 et que, c’est cette année-là que l’équilibre, qui était très fragile, s’est rompue. Toutes les données sont depuis dans le négatif :

– Baisse des attributions
– Baisse dans les livraisons de logements
– Augmentation du nombre de demandeurs de logements sociaux

Les tableaux ci-dessous montrent parfaitement que les signaux d’alerte sont bien présents depuis plusieurs années.

Les demandeurs de logements à La Réunion :

En 2024, La Réunion a atteint le cap des 50 000 demandeurs de logement est pratiquement atteint. Ce chiffre est en constante progression. Les demandeurs sont en grande majorité un public avec un revenu inférieur à 1500 €

Le non- respect de la loi SRU :

Le non-respect de la loi SRU qui fixe un quota de logements sociaux à atteindre est applicable à La Réunion.

Deux taux sont en vigueur dans le Département :

– 20 % pour les communes des Avirons, St Louis, entre Deux, St Joseph, St Philippe, Le Tampon
– Toutes les autres communes doivent atteindre un taux de 25 % fixé par décret.

4 communes sont aujourd’hui exonérées de ce taux : St Philippe, Cilaos, Ste Rose et Trois Bassins (décret 13/07/2023 fixe la liste des communes exemptées)

Ainsi nous n’avons que 8 communes à La Réunion qui respectent ce taux Si toutes nos communes respectaient leurs obligations, nous aurions ainsi eu 11 000 logements supplémentaires

Les communes ne respectant pas cette loi doivent payer des amendes.

Les amendes concernent les communes figurant dans le graphique ci-dessous :

Depuis 2015 c’est 5 659 076 € de pénalités payées par les communes.

Le mal logement ce fléau dans le social :

C’est un véritable fléau que subissent les locataires depuis quelques années.

Les logements neufs de moins de 10 ans qui présentent des signes d’indécence ou de désordres importants ne diminuent pas et parallèlement, les logements anciens sont également dégradés en l’absence de rénovation dans les délais raisonnables.

On ne compte plus les immeubles sinistrés avec pour certains des étais pour soutenir une structure défaillante.

Le nombre de déclarations d’indécence ne cesse de progresser mais reste largement en-dessous de la réalité.

Les conséquences pour les locataires portent sur leur santé (problèmes respiratoires) et leur sécurité.

De toute évidence, le suivi des chantiers pose problème et nécessite une réaction des entreprises du bâtiment, des cabinets de contrôle, des bailleurs et de l’Etat.

Au 31 décembre 2024, il était recensé 157 immeubles neufs présentant des désordres dans un ou plusieurs logements (infiltrations, moisissure, champignons, problèmes électriques).

Toute La Réunion est concernée par ce fléau.

A la page suivante, la répartition des immeubles de moins de 10 ans présentant des signes d’indécence dans un ou plusieurs logements ou parties communes.

La réhabilitation :

Au-delà de l’aspect économique, il s’agit de répondre aux enjeux des logements de demain, tant au niveau de leur qualité, leur sécurité, la partie énergétique …

Il s’agit donc d’un véritable défi que nous devons relever. Celui de réaliser des réhabilitations, nécessaires à l’amélioration du cadre de vie des habitants et de sortir des logements de l’indécence.

L’Etat annonce un recul de 50% dans les programmes de réhabilitation prévus en 2025. Ce sont des programmes annulés ou reportés.

Notons que la non application du Crédit d’Impôt pour les programmes de réhabilitation hors QPV, qui avait pourtant été annoncée par la 1ère Ministre de l’époque Mme Borne lors de son passage à La Réunion, pénalise certains programmes.

Le financement du logement social en France :

A La Réunion, il y a 2 mesures d’aides pour les bailleurs qui construisent ou réhabilitent :

– Ligne budgétaire unique (LBU)
– La défiscalisation

Près de 86 M€ de la ligne budgétaire unique et plus de 109 M€ de crédits d’impôt ont été mobilisés en 2024 par l’Etat (chiffres en attente de consolidation)

Ci-dessous les financements de l’Etat de 2018 à 2024 en millions d’euros ainsi que la participation de la Caisse de dépôts et consignations.

Au regard de ce graphique, une question se pose : pourquoi alors que depuis 2019 les aides augmentent, on constate dans le même temps une diminution des logements livrés ou réhabilités ?

Les bailleurs métropolitains font état d’une utilisation plus importante de leurs fonds propres (10%) dans leurs projets de construction qu’à La Réunion. Ici, les bailleurs sociaux sont plus soutenus par l’Etat et investissent très peu leurs fonds propres.

En complément des subventions de l’Etat la Caisse de dépôts et consignations qui est collecteur du livret A et financeur du logement social a permis aux bailleurs sociaux de bénéficier en 2024 de 221 millions d’euros de prêts.

Le prix du loyer :

Le prix du loyer doit être à La Réunion, plus qu’ailleurs, un enjeu politique compte tenu de la situation sociale et économique de notre Ile. Notre Région est la 3eme région de France (hors Paris) où le prix du loyer à la surface habitable est le plus élevé de France.

Le loyer c’est aussi les charges locatives qui incluent une multitude de dépenses liées à l’entretien et aux services. Nous constatons une hausse alarmante sur l’entretien, l’apparition de nouvelles dépenses comme l’entretien des réseaux eaux usées, des fuites d’eau facturées aux locataires … les bailleurs doivent se responsabiliser d’avantage pour limiter les hausses constatées en 2024.

Les provisions pour charge est un autre sujet qui nécessite de la part de certains bailleurs de faire des appels de fonds sur des dépenses réelles. Les provisions de charges ne doivent pas servir pour faire de la trésorerie.

Ces hausses mettent en grande difficulté des milliers de locataires qui ont eu en 2024 des régularisations extrêmement élevées : plus de 300 euros pour certains, correspondant pour l’année 2025 à une augmentation de 30 euros mensuel, à laquelle se rajoute l’augmentation du loyer depuis le 1er janvier 2024. Au final, c’est près de 50 euros de plus à payer par mois en 2025.

L’endettement des réunionnais :

L’augmentation de dossiers de surendettement de 44 % à La Réunion ( 2022- 2024 ), liée à l’inflation et aux coûts élevés de la vie, est effectivement alarmante.

L’augmentation des prix des assurances, de l’eau, de l’électricité (EDF), des loyers et des mutuelles met une pression considérable sur les foyers, surtout dans un contexte économique déjà fragile.

Ces hausses affectent directement le pouvoir d’achat des ménages, qui se trouvent souvent contraints de recourir à davantage de crédits pour maintenir leur niveau de vie. Cela crée un cercle vicieux où l’endettement augmente tandis que les revenus n’ont pas suivi l’augmentation des prix.

Pour faire face à cette situation, il pourrait être nécessaire d’adopter des mesures à la fois sur le plan économique et social particulièrement sur le prix des loyers des logements subventionnés et mettre en place des mesures incitatives pour les bailleurs privés.

Les autorités locales devraient également mettre en place des mécanismes de régulation pour éviter une spirale d’inflation qui fragilise encore davantage les finances des habitants de La Réunion.

A moyen et long terme quel impact sur la population aurons nous ?

Le Droit au Logement Opposable (DALO) :

C’est un dispositif qui permet aux personnes en difficulté d’accéder à un logement social dans un délai raisonnable. En théorie, ce délai d’instruction de 6 mois est prévu par la loi. Toutefois à La Réunion, ce délai est largement dépassé, ce qui met les personnes vulnérables dans une situation encore plus précaire.

Cela a des conséquences importantes, car ces retards peuvent signifier que de nombreuses familles ou individus restent dans des situations d’hébergement d’urgence, dans des conditions de vie insatisfaisantes, voire dans la rue.

Le non-respect des délais peut effectivement entraîner des pénalités pour les Réunionnais qui attendent un logement adapté à leurs besoins.

Ce problème pourrait également être lié à un manque de logements disponibles, à un système de traitement des demandes saturé ou à des spécificités locales qui rendent l’application du DALO plus complexe.

Mais dans tous les cas, il est crucial que l’ Etat trouve des solutions pour améliorer la gestion des demandes, respecter les délais réglementaires et attribuer les logements.

La crise Mahoraise :

La crise actuelle à Mayotte, combinée au programme ambitieux de reconstruction qui en découle, soulève des questions cruciales sur l’impact que cela pourrait avoir sur le logement à La Réunion. La situation à Mayotte, marquée par des besoins de reconstruction massive, pourrait avoir des effets domino, notamment sur le secteur du logement à La Réunion. Alors qu’à La Réunion le secteur du logement est sous pression, les répercussions du programme de reconstruction à Mayotte pourraient exacerber cette situation, notamment en raison des besoins en ressources humaines et matérielles.

Une question se pose : les entreprises réunionnaises seront-elles capables de répondre aux demandes croissantes et concurrentielles dans les années à venir sur les 2 départements de l’Ocean Indien.

Conclusion :

Les différentes données recueillies et partagées dans ce document, nous permet de voir l’évolution de la situation du logement à La Réunion et de poser les problèmes cruciaux que sont :

– Le manque de logements sociaux
– Le prix des loyers
– L’enjeu de la réhabilitation
– Les logements indignes
– La participation financière des bailleurs sociaux
– La disponibilité des entreprises …

Les retards pris sont tellement importants dans tous les domaines, (constructions, réhabilitations, attributions…) que nous nous ne pouvons plus nous permettre de créer, d’accumuler d’autres difficultés.

L’urgence est de trouver des solutions pour essayer de répondre aux attentes des demandeurs de logements et d’enrayer la spirale infernale du mal- logement dans laquelle les familles réunionnaises se trouvent depuis plusieurs années…

On ne peut pas faire supporter uniquement aux locataires Réunionnais, le poids du coût du logement, la responsabilité financière dans les différents programmes.

Les bailleurs sociaux doivent réfléchir différemment, trouver des solutions pour baisser le prix des loyers, avoir une maîtrise des charges locatives et revoir leur fonctionnement et le coût de leurs opérations.

On peut constater que même lorsque l’EPFR ou une intercommunalité apportent une aide financière sur une opération (aide pouvant aller de 400 000 à 700 000 €), le coût des loyers ne baissent pas pour autant et restent inaccessibles pour certains Réunionnais.

L’Etat, les locataires, l’EPFR ou des collectivités ne doivent pas être seuls à faire des efforts ! Les bailleurs aussi doivent apporter des solutions en baissant le coût des opérations, en revoyant leur plan de financement et en nous donnant enfin de la qualité.

La situation actuelle est critique, nous ne pouvons plus nous permettre d’être attentiste et rester dans cette impasse.